房企战略回归一二线?热点城市土地交易升温 ——凤凰网房产武汉

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2018-11-13

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  2015年初,京冀曹妃甸协同发展示范区建设投资有限公司(简称“曹建投”)成立。该公司是京津冀协同发展国家重大战略贯彻落实成果落地的代表之一,首钢总公司、唐山曹妃甸发展投资集团有限公司分别代表北京与河北出资成立曹建投这一国有全资公司,共同打造曹妃甸协同发展示范区。据了解,曹建投公司全面负责园区土地开发、基础设施和园区建设、园区运营、管理和投融资业务,以疏解非首都功能、推进产业转移对接协作、加强公共服务资源共建共享为重点,以建设环渤海地区集疏运综合港口、新型工业化基地、宜居宜业的现代化新城为目标,力求促进港产城同步发展、创新协同发展的体制机制。

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在充分享受此轮棚改带来的三四线楼市红利后,房企似乎有了回归热点城市的迹象。

同策研究院近日对300个城市的土地交易分析指出,今年10月,一线城市成交的土地金额为亿元,环比大幅上涨%,同比上涨%。

同期,二线城市和三四线城市的土地交易金额均出现下滑。 该机构指出,“受政府政策影响,众多房企重返一线城市。

”客观上,这种变化的出现确有政策原因。 一方面,棚改货币化退潮,使三四线楼市的前景受到影响;另一方面,在监管层的督促下,一线城市的供地规模有明显提升。 而在主观上,上海易居研究院智库中心总监严跃进指出,一线城市虽然调控仍然严厉,但市场潜在需求规模较大,且“利空出尽”。 对于房企而言,战略地位仍然不容忽视。

那么,一线城市土地交易升温,三四线城市降温,是否意味着房企的战略重心正在向核心一二线城市回归?热点城市土地交易升温从结构上看,近期一线城市的土地交易规模明显提升,而二三线城市土地交易则出现降温。 这也在不同机构的数据中得到了佐证。

华创证券对100个城市的土地市场进行统计发现,10月一线城市成交的住宅用地建筑面积环比上涨%,二线城市下降%,三线城市上涨%。

成交金额方面,一线城市上涨%,二线城市下降%,三四线城市上涨%。 易居克而瑞对40个城市统计发现,10月一线城市宅地成交面积和成交均价都有提升,属于“量价齐升”,二线城市“量价齐跌”,三线城市“量跌价涨”。

土地交易的热度,通常能反映出市场预期的好坏。

华创证券指出,今年以来,三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续,这主要源于两个方面的原因:第一,4季度为全年基数最高区间;第二,三四线销售市场超预期下行,情绪逐渐向土地市场蔓延。 至于超预期下行的原因,则被普遍认为和货币化棚改退潮有关。 对于一线城市的热度,上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,在长期严厉的调控下,一线城市的土地供需长期处于低位。 今年以来,这些城市土地供应量骤增,刺激了“久旱逢甘霖”的开发商出手拿地。 但这些土地的限制条件相对苛刻,使得开发商不得不变得“理性”,因此一线城市土地交易的价格和溢价率都相对不高。 比如,11月5日,北京成交一宗奥体中心商业地块,不仅要求建成后全部自持,而且要求拿地者有运营大型国际会展的经验。

同日成交的另一宗混合土地,则要求公建部分自持20年以上。

北京某房企人士向21世纪经济报道表示,“选择的余地确实比较大,竞争也不太激烈,但考虑到北京的调控不会轻易放松,大家也比较理性。

”事实上,除一线城市外,部分热点城市的土地交易也因类似的情况而升温。 今年以来,重庆、郑州、苏州的土地出让金水平均已超过千亿,杭州则超过2000亿。

板块轮动效应明显由于区域发展水平和调控政策出台节奏的差异,我国房地产市场呈现出明显的板块轮动特征。 具体表现为,当市场上行时,通常是一线城市率先升温,二线、三四线城市依次跟进。 当市场下行时,也大致按照同样的轨迹降温。 正因如此,房地产企业往往在不同的时点选择不同的布局策略,从而最大限度地收获市场红利,回避市场风险。 以最近两个楼市小周期为例,2009年,楼市从金融危机的影响中恢复,一线城市率先升温。 次年,二三线楼市跟进升温,房企大举布局这些区域。 但随着2013年末楼市风险凸显,企业的区域布局又回归核心一二线城市。

在2015年末至今的这轮市场周期中,历史重演。

一线城市曾是最先升温的市场,但从2016年年中开始,二线城市全面回暖。 此后,借助货币化棚改大潮,三四线楼市升温明显。

很多全国性房企的布局重心,也从一线城市层层外扩。

目前,三四线城市对其业绩增长的贡献率仍是最大的部分。

严跃进认为,如今房地产调控政策依然严厉,楼市尚无全面复苏的动力。 但由于去库存已经取得阶段性成果,此前火爆的三四线城市,将不再受到政策眷顾。

货币化棚改政策的退潮,被认为是三四线楼市的最大利空。 严跃进认为,很多三四线城市的市场空间不大,并在此前的一轮周期中释放殆尽。

加上部分城市的房价和地价攀升至高位,房企的积极性正在受到影响。

他表示,将战略重心向核心一二线城市回归,有着逻辑上的正确性,部分企业已经做出这种选择。 新城控股高级副总裁欧阳捷也指出,在很多区域,县城房价已经超过省会城市,这既反映出价格的失序,也说明“相比一些三四线城市,省会城市的住房价值显然被低估了”。

但也有人持不同看法。

兰德咨询机构总裁宋延庆就认为,未来几年,限购、限价的一二线城市机会很少。

三四线城市以及可以归为五六线的县城市场,是未来的机会所在。 但这些城市需要满足两个特点:不限购、不限价;很少有外来开发商。

前述房企人士指出,不同企业的区域布局策略有所差别,这主要跟公司的整体战略有关。

目前可以确定的是,核心热点城市的成交量处于历史同期低位,尚有不少释放空间。

三四线市场在经过此轮释放后空间不足,部分城市甚至出现透支。 他认为,由于楼市调控政策严厉,核心一二线市场很难在短期内真正复苏。

但综合考虑市场空间、楼市运行周期、区域辐射力等因素,将战略布局重心回归至一二线城市,是房企的重要选择。